Vices cachés en droit immobilier : comment se défendre ?
L'acquisition d'un bien immobilier est l'achat le plus important de la plupart des particuliers. Découvrir après la vente un vice caché (humidité chronique, fissures structurelles, infestation de mérule, défaut d'assainissement) est une situation traumatisante qui peut remettre en cause l'ensemble du projet.
Qu'est-ce qu'un vice caché en droit immobilier ?
Selon l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Trois conditions cumulatives s'imposent : le vice doit être caché (non apparent lors de la vente), antérieur à la vente, et suffisamment grave.
Les délais pour agir
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai court à compter de la découverte du vice, et non de la vente. Il convient de consulter un avocat dès la découverte du problème.
Les recours possibles
L'acheteur victime d'un vice caché dispose de deux actions principales : l'action rédhibitoire (résolution de la vente et remboursement du prix), ou l'action estimatoire (maintien de la vente avec réduction du prix). Dans les deux cas, des dommages et intérêts peuvent être obtenus si le vendeur connaissait le vice. La phase d'expertise judiciaire est souvent indispensable pour établir la preuve du vice et évaluer les préjudices.
Maître ANASTASE vous accompagne depuis la demande en référé pour obtenir une expertise jusqu'au procès au fond, en passant par les tentatives de règlement amiable avec le vendeur ou son assureur.